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Sobre los últimos nueve (9) meses, la Florida ha llevado a cabo
una significante baja en el mercado de bienes raíces. Las tasas
de interés que siguen subiendo, han producido una sobreabundancia
de conversiones de condominios y casas de inversión/nueva
construcción para la venta. Muchos contratistas y comerciantes
que han invertido tiempo y dinero en construir las casas nuevas y
las oficinas de condominios, no están colectando el dinero que le
deben los dueños y/o los reveladores. Tomando ciertas medidas
requeridas por la ley de la Florida, los contratistas pueden
conseguir mucho apalancamiento en extraer los pagos que le deben
por el trabajo hecho, o sea, usted puede extinguir el derecho de
redimir la propiedad si su “derecho de retención” ha sido
perfeccionado. Este artículo le provee un breve sumario de los
requerimientos para perfeccionar ciertos “derechos de retención”
de construcción. Para una completa explicación, usted debe
consultar con su abogado.
Los requerimientos menos complicados son
para el contratista general, porque ellos tienen un contrato
directo con el dueño. La ley de la Florida le da el derecho al
contratista general de tener un “derecho de retención” sobre la
propiedad que ha sido mejorada por cualquier deuda que se le debe
por la labor, los servicios y/o materiales proporcionados por el
contratista general en el trabajo. Una vez que su trabajo esté
completo, el contratista general debe proveerle al dueño un Afidavit de Pago Final Al Contratista, utilizando el formulario
provisto por Sección 713.06(3)(d), de los Estatutos de la
Florida. Si el contratista general no recibe el pago conforme a
su contrato con el dueño, el contratista general puede registrar
una Demanda de “Derecho De Retención”, substancialmente en el
formulario provisto por Sección 713.08, de los Estatutos de la
Florida. Hay que pagar una cuota para registrar el “derecho de
retención”, sin embargo la cantidad varía dependiendo del Condado
donde usted está trabajando. El contratista general debe servir
la Demanda de “Derecho De Retención” contra el dueño, no más tarde
de quince (15) días de la fecha de registración. De otra manera
el “Derecho De Retención” será nulo e inválido. Finalmente, la
Demanda de “Derecho De Retención” del contratista general debe ser
registrado no más tarde de noventa (90) días después de la última
fecha que el contratista general proporcionó la labor, los
servicios y/o materiales en el trabajo.
Para
los subcontratistas, sub-subcontratistas, los que proveen
materiales u obreros, hay que tomar pasos adicionales antes de que
pueda perfeccionar su “Derecho De Retención”. Además de los
requerimientos para los contratistas generales, estas categorías
de trabajadores bajo la ley de la Florida deben servir un Aviso al
Dueño en un formulario el cual substancialmente cumple con Sección
713.06(2)(c), Estatutos de la Florida. El Aviso al Dueño debe ser
servido contra el dueño de la propiedad no más tarde de 45 días
después de comenzar el trabajo, los servicios y/o materiales en el
trabajo, o el subcontratista, el sub-subcontratista, el que provee
materiales, u obrero, no tendrán el “derecho de retención” después
de completar su trabajo. Un sub-subcontratista o uno que provee
materiales al subcontratista, además del Aviso al Dueño, debe
también servirle con un Aviso al Contratista, y los que proveen
materiales al sub-subcontratista también deben servirle un Aviso
al subcontratista.
Una
vez que usted haya completado todos los pasos para perfeccionar su
“derecho de retención”, y si usted aún no ha recibido pago alguno,
usted puede tener la opción de archivar un litigio para extinguir
el derecho de redimir contra la propiedad por la cual su “derecho
de retención” fue registrada. Si usted tiene éxito en la
litigación, la propiedad puede ser vendida en una subasta de venta
judicial, y su dinero le será pagado del dinero coleccionado en la
subasta. Si usted tiene éxito en su demanda de extinguir el
derecho de redimir, también puede tener derecho a recuperar los
honorarios y costos de abogado que usted contrajo en conexión con
la acción de extinguir el derecho de redimir.
Mientras que los requerimientos técnicos de perfeccionar un
“derecho de retención” de construcción suena como una forma de
acobardar y de repliegue, con un poco de consejo y experiencia,
usted puede desarrollar un sistema para producir y registrar los
documentos apropiados. Este trabajo y esfuerzo adicional es de
mucho valor. Usted debe recordar que es más probable que el dueño
le pague cuando vea que su propiedad está en riesgo.
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